不動産取得税・登録免許税、軽減を見落とさない確認順

不動産取得税と登録免許税の軽減措置は、同じ不動産の取引でも見る日付が異なります。不動産取得税は取得日、登録免許税は登記日を基準に切り分けると、軽減の案内と書類準備の順番が整理できます。令和8年度の制度内容と令和8年4月1日の施行を前提に、宅建業者が案件ごとに残すべき確認事項を解説します。

不動産取得税は取得日から制度を切り分けます

不動産取得税は、土地・家屋を取得した個人または法人に課される都道府県税です。登記の有無や、売買、贈与、交換、新築、増築、改築などの取得理由にかかわらず、課税対象として案内されています。案件では、まず土地・家屋それぞれの取得日を確定し、その日に適用される取扱いを見ます。

令和8年度時点の国土交通省案内では、土地を令和9年3月31日までに取得した場合、不動産取得税の税率は3％です。住宅も同日までの取得で3％です。土地は同日まで、課税標準を2分の1とする特例も示されています。不動産取得税の本則税率は4％です。

住宅では、税率だけで結論を出しません。新築住宅には課税標準から1,200万円を控除する取扱いが案内されています。中古住宅も、新築時における控除額と同額を課税標準から控除する取扱いです。東京都では中古住宅の軽減について、個人の自己居住用であること、取得時の現況が住宅であること、原則として床面積が50平方メートル以上240平方メートル以下であることを案内しています。

中古住宅を取得後に住宅へ改修して居住しても、東京都案内の「取得時の現況が住宅」という要件は満たしません。昭和56年12月31日以前に新築された住宅では、取得日前2年以内に終了した調査等で新耐震基準適合を確認できる書類が必要です。取得日、取得時の現況、自己居住用、床面積、耐震書類を同じ案件単位でそろえます。

登録免許税は登記日と登記の種類で判定します

登録免許税は、所有権保存・移転などの登記を受ける者に課される国税です。登記申請の際に納付し、課税標準は登記時の価額である固定資産評価額です。固定資産課税台帳に登録価格がある不動産は、原則としてその価格を使います。登録価格がない場合は、登記官が認定した価額を使います。

本則では、売買または競売による所有権移転登記は1,000分の20です。相続または法人合併による所有権移転登記は1,000分の4です。贈与、交換、収用等のその他の所有権移転登記は1,000分の20です。したがって、売買案件でも土地か住宅用家屋か、保存登記か移転登記かで、見る軽減措置が変わります。

令和8年度税制改正では、土地の売買による所有権移転登記の軽減税率1.5％が令和11年3月31日まで延長されました。令和8年度の国税改正法は令和8年3月31日に公布され、租税特別措置法の令和8年4月1日施行版が掲載されています。案件では、登記日を基準に、登記の種類、取得原因、対象不動産を並べて軽減税率を照合します。

住宅用家屋の保存・移転登記と住宅取得資金に係る抵当権設定登記の軽減では、令和9年3月31日までに新築または取得し、その後1年以内に登記を受けることが要件として案内されています。住宅用家屋の軽減は、登記申請書に家屋所在地の市区町村長の証明書を添付します。登記後に証明書を出しても軽減税率は適用されません。

土地と住宅が別日になる案件は期間要件も並べます

土地と住宅の取得時期がずれる案件では、税率の期限とは別に、土地軽減の期間要件を確認します。東京都では、新築住宅用の土地を先に取得した場合、土地取得後3年以内にその土地上へ住宅が新築されることなどが要件です。100戸以上の住宅を有する共同住宅等で、新築まで3年を超えることがやむを得ないと認められる場合は、4年に緩和されます。

東京都では、新築住宅を先に取得した場合は、新築後1年以内に敷地を取得することが要件の一つです。新築未使用住宅とその敷地を取得する場合も、新築後1年以内に同一人が取得することが要件の一つです。中古住宅用土地では、土地を先に取得した場合は土地取得日から1年以内の中古住宅取得、中古住宅を先に取得した場合は中古住宅取得後1年以内の敷地取得が案内されています。

東京都の住宅用土地の不動産取得税の減額額は、4万5,000円または所定の面積・税率による計算額のいずれか高い額です。面積計算に使う住宅床面積の2倍の面積は、1戸当たり200平方メートルが上限です。軽減後の税率だけでなく、課税標準の取扱いと減額の仕組みを分けて説明すると、買主側との認識がそろいます。

よくある失敗は、土地と住宅を同日に扱う前提で、片方の取得日だけを見てしまうことです。土地先行や住宅先行では、軽減の判断に使う期間が別にあります。契約日、取得日、住宅新築日、登記日を一列に記録し、どの制度の判定日なのかを各日付の横に残します。制度改正に触れる案件では、経過措置の有無を対象制度ごとに改正法の附則または自治体条例で照合し、確認できた内容だけを案内します。

申請先と証明書類は税目ごとに分けて残します

不動産取得税の手続は都道府県ごとに案内が異なります。東京都では、軽減制度の適用を受ける場合、不動産取得税申告書に必要書類を添付し、所管の都税事務所・都税支所・支庁へ申告します。神奈川県では、軽減を受ける手続の例として、不動産取得税減額（還付）申告（申請）書、検査済証または建物登記事項証明書の写し、住宅新築日後に発行された土地登記事項証明書の写しを所管県税事務所へ提出する案内があります。

認定長期優良住宅の不動産取得税軽減は、都道府県の条例で定めるところにより申告します。神奈川県では、平成21年6月4日から令和13年3月31日までに取得した認定長期優良住宅について、控除額を1戸につき1,300万円と案内しています。国土交通省は主な要件として、登記簿上の床面積が40平方メートル以上240平方メートル以下であり、令和13年3月31日までに新築された住宅であることを案内しています。

登録免許税では、登記申請時に添付する市区町村長の証明書が軽減適用の分岐点です。中古住宅の軽減では、新築住宅と同じ自己居住用、床面積、登記時期の要件に加え、耐震安全性に係る一定基準への適合または昭和57年1月1日以後の建築などの条件が案内されています。税目ごとに、申請先、申請時点、証明書名、根拠の案内ページ、判定日を残します。

まとめ：税目ごとの判定日と証明書を案件に残します

実務者として押さえるべきは、不動産取得税は取得日、登録免許税は登記日から判定を始めることです。不動産取得税では対象不動産、取得原因、住宅の現況、床面積、耐震書類、土地と住宅の取得順を整理します。登録免許税では登記の種類、取得原因、期限、登記時期、市区町村長の証明書を整理します。

令和8年度の改正内容は、令和8年4月1日施行の情報として扱います。期限内かどうかだけでは結論を出さず、軽減後の税率または課税標準の取扱いと、申請・登記申請時に必要な書類を同じ記録に残します。詳細は専門家にご確認ください。調べた根拠と日付を残しておくと、次に同じ物件を扱う人が助かります。