大都市法の重要事項説明で見る住宅街区整備の制限

大都市地域における住宅及び住宅地の供給の促進に関する特別措置法、いわゆる大都市法は、住宅街区整備促進区域や住宅街区整備事業に関わる取引で、建築行為などへの許可制限や仮換地に伴う使用収益の制限を確認する必要がある法令です。

宅地建物取引業法施行令は、大都市法に基づく一定の許可や、住宅街区整備事業に準用される仮換地・使用収益停止の制限を、重要事項説明宅建業者が契約前に、物件や取引条件の重要な事項を宅地建物取引士が書面で説明すること。買主・借主が不利益を受けないための手続きです。の対象となる法令上の制限に含めています。区域に入っているか、事業が進んでいるかで説明内容が変わるため、所在地と事業の状況を切り分けて確認することが重要です。

区域の確認では、「促進区域」と「施行地区」を混同しない

住宅街区整備促進区域は、大都市地域内の市街化区域都市計画法で、すでに市街地を形成している、またはおおむね10年以内に優先的・計画的に市街化を図る区域。原則として用途地域が定められます。について、法定の要件を満たす場合に都市計画で定めることができる区域です。定める場合には、良好な住宅街区の整備に必要な公共施設に関する都市計画も併せて定める仕組みです。

この区域には、高度利用地区内であること、区域の大部分に関する用途地域都市計画法に基づき、地域ごとに建てられる建物の種類や用途を定めた区分。住居系・商業系・工業系などがあり、建てられる建物が変わります。・地区計画の要件、土地の大部分が建築物等の敷地として使われていないこと、0.5ヘクタール以上であることなどの要件があります。住宅街区として整備することが、都市機能の増進と住宅不足の緩和に役立つことも要件です。

促進区域内では、土地の形を変える行為や、建築物その他の工作物を新築・改築・増築する行為は、原則として都府県知事又は市長の許可を受けます。日常的な管理行為や軽易な行為、災害応急措置、都市計画事業として行う行為などには適用除外があります。これは「区域内で自由に工事できるか」を左右する制限です（この許可を定めるのが大都市法第26条第1項です）。

一方、住宅街区整備事業は、土地の区画や形を変えること、公共施設を新設・変更すること、共同住宅を建設することなどを行う事業です。事業の都市計画で定める施行区域は住宅街区整備促進区域内でなければならず、公共施設の配置・規模や施設住宅の建設に関する計画も定めます。個人施行者の事業計画には、施行地区、設計の概要、事業施行期間、資金計画、施設住宅区、施設住宅内の住宅予定戸数を定めることとされ、この内容は組合施行および都府県・市町村施行の事業計画にも準用されます。

まとめ｜大都市法は、区域・事業・権利制限を順に見る

まとめると、大都市法の重説対応では、対象地が大都市地域に関係するかを確認したうえで、住宅街区整備促進区域の都市計画決定、その位置・範囲、さらに住宅街区整備事業の施行地区や事業計画・施行状況を切り分けて確認します。

実務者として押さえるべきは、促進区域内の行為には原則として許可が必要となること、施行地区では建築行為等に別の許可制限が生じ得ること、そして仮換地指定や使用収益停止が取引対象の利用・収益に影響し得ることです。宅地建物取引業法施行令は、これらのうち一定の許可と、仮換地・使用収益停止に関する制限を重要事項説明の対象に含めています。区域の有無だけで終わらせず、対象地に実際に及ぶ制限と利用への影響まで説明することが要点です。