盛土規制法の重説で確認したい区域・許可・届出

盛土規制法危険な盛土等による災害を防ぐため、盛土や切土の規制区域を定めた法律。区域内では造成に許可が必要になる場合があります。に関する確認は、物件が宅地造成等工事規制区域または特定盛土等規制区域にあるか、そして予定・既存の工事に許可や届出の確認事項があるかを切り分けるところから始まります。重説宅建業者が契約前に、物件や取引条件の重要な事項を宅地建物取引士が書面で説明すること。買主・借主が不利益を受けないための手続きです。では、区域名だけでなく、工事に関する手続上・技術上の制限まで見落とさないことが大切です。

この記事では、盛土規制法を法令に基づく制限として説明する際に、どこを、なぜ、どう行政調査するかを整理します。

まず確認するのは「区域」と「工事」の二層

盛土規制法は令和4年5月27日公布、令和5年5月26日施行です。土地の用途にかかわらず、盛土等によって人家等へ被害を及ぼし得る区域を、都道府県知事等が指定する制度です。指定される区域には、宅地造成等工事規制区域と特定盛土等規制区域があります。

宅地造成等工事規制区域は、市街地・集落とその周辺など、人家等が存在するエリアとして示されています。特定盛土等規制区域は、市街地・集落等から離れていても、地形等の条件から人家等に被害を及ぼし得るエリアです。土地の用途だけで区域該当性を判断しないことが重要です。

宅建業法の「取引前に、法令による利用・工事上の制限を説明する」ルールとして、宅地建物取引業法第35条宅地建物取引業法で、契約の前に買主・借主へ重要事項を書面で説明する義務を定めた条文。重要事項説明書(重説)の根拠となる規定です。第1項第2号があります。国土交通省の一覧では、この説明対象に、宅地造成等工事規制区域内の宅地造成に関する工事の許可、特定盛土等規制区域内の特定盛土等または土石の堆積に関する工事の許可・届出等が掲載されています。

まとめ｜区域確認を起点に、工事と手続をつなげて説明する

まとめると、盛土規制法では、まず宅地造成等工事規制区域または特定盛土等規制区域への該当性を、所管行政庁が保有する資料で確認します。その後、盛土・切土・土石の堆積が許可または届出の対象となる規模かを、条例による基準の引下げも含めて確認します。

実務者として押さえるべきは、許可の有無だけではありません。変更許可・軽微変更の届出、完了検査・中間検査・定期報告、許可内容の公表情報、擁壁・排水施設その他の技術的基準まで、物件と工事の情報を結び付けて調査・説明することです。区域、工事、手続の順で確認すると、重説での見落としを防ぎやすくなります。