土地の形質変更、区域別に異なる届出期限を整理

土地の形質変更では、区域によって着手前の届出期限が異なります。形質変更時要届出区域は14日前まで、指定区域は30日前までです。

重要事項説明書宅建業者が契約前に、物件や取引条件の重要な事項を宅地建物取引士が書面で説明すること。買主・借主が不利益を受けないための手続きです。（重説）を作成する宅建業者は、区域名だけで確認を終えず、着手予定日から逆算する期限まで分けて確認する必要があります。同じ「形質変更」でも、区域を取り違えると確認する期限が変わります。

区域名を確定してから、着手予定日で期限を判定する

形質変更時要届出区域は、一定の土地を、土地の形質を変えようとするときに届出が必要な区域として都道府県知事が指定する仕組みです（区域の指定を定めた土壌汚染対策法第11条第1項）。この区域内で土地の形質を変更しようとする者は、変更の種類・場所・施行方法・着手予定日などを、都道府県知事へ届け出ます。届出の期限は着手日の14日前までです（形質変更前の届出を定めた土壌汚染対策法第12条第1項）。

指定区域は、地下にある廃棄物により生活環境を守るうえで支障が生じるおそれがある土地として、都道府県知事が指定する区域です（区域の指定を定めた廃棄物の処理及び清掃に関する法律第15条の17第1項）。この区域内で土地の形質を変更しようとする者も、変更の種類・場所・施行方法・着手予定日などを都道府県知事へ届け出ますが、期限は着手日の30日前までです（形質変更前の届出を定めた廃棄物の処理及び清掃に関する法律第15条の19第1項）。

実務では、次の順で調査メモと重説の確認を進めます。

1. 対象土地について、土地の形質を変更しようとする予定があるかを確認する。

2. 都道府県知事が指定する形質変更時要届出区域への該当を確認する。

3. 都道府県知事が指定する指定区域への該当を確認する。

4. 変更の種類・場所・施行方法・着手予定日を整理する。

5. 形質変更時要届出区域なら14日前、指定区域なら30日前として、着手予定日から届出期限を判定する。

6. 重説の法令に基づく制限を確認する箇所で、区域の別と確認した根拠を整理する。

重要事項説明書では、法令に基づく制限として確認する

宅地建物取引業法施行令は、重要事項説明書で確認する法令に基づく制限として、廃棄物の処理及び清掃に関する法律の指定区域における形質変更の届出と、土壌汚染対策法の区域における形質変更の届出を列挙しています（法令に基づく制限として列挙する宅地建物取引業法施行令第3条）。

記載の検討では、区域名を写すだけで終えず、どちらの制度に基づく区域なのか、土地の形質変更を予定しているか、着手予定日から見た届出期限はいつかを同じ調査メモで確認します。「区域の別」と「着手前の期限」を一組で扱うことが、取り違えを防ぐポイントです。

まとめ

まとめると、土地の形質変更に関する届出は、形質変更時要届出区域では着手日の14日前まで、指定区域では着手日の30日前までです。宅地建物取引業法施行令でも両制度は法令に基づく制限として列挙されているため、重説では区域の別を確定し、着手予定日から届出期限を確認して整理します。

この確認作業は、anken. では登記簿をアップロードするとAIが所有者などを読み取り、重要事項説明書の登記記録の欄に転記できます。