都市緑地法の区域指定で確認したい重要事項説明の実務

都市緑地法による緑地保全地域、特別緑地保全地区、緑化地域は、同じ「緑」に関する指定でも、建築や造成に必要となる手続が異なります。重要事項説明宅建業者が契約前に、物件や取引条件の重要な事項を宅地建物取引士が書面で説明すること。買主・借主が不利益を受けないための手続きです。の調査では、対象地がどの区域に当たるかを先に確かめ、区域ごとの許可・届出や建築時の確認事項を整理することが大切です。

区域指定だけで判断を終えず、過去の許可・届出の状況と既存建築物との関係まで、自治体窓口で個別に確認することが、説明の精度につながります。

許可か届出か――行為の前に区分を整理する

特別緑地保全地区は、都市計画区域内にある良好な自然的環境を有する緑地について定める地区です。無秩序な市街化、公害・災害の防止、伝統的・文化的意義、風致・景観、動植物の生息・生育地の保全などが目的とされています。

この地区では、建物や工作物を新しく造る・建て替える・増築すること、宅地造成や開墾、土石採取、鉱物採掘などで土地の形を変えること、木竹を伐採すること、水面を埋め立てる・干拓することは、原則として都道府県知事等の許可が必要です。つまり、これらの行為を進める前に行政の判断を受ける仕組みです（こうした行為に許可を求めるのが都市緑地法第14条第1項です）。

ただし、公益性が特に高く緑地保全上著しい支障を及ぼすおそれがない一定の行為、都市計画決定時にすでに着手していた行為、非常災害の応急措置などには適用除外があります。適用除外に当たるかどうかを、物件資料だけで決めつけないことが必要です。

特別緑地保全地区では、既存建築物も注意点です。普通建築物の新築に関する許可基準では、地区指定日前に建築物の敷地だった土地や、指定時に新築工事中だった敷地での建替えなどを想定した要件が示されています。既存建築物があるから直ちに同じ条件で建替えられる、と判断せず、指定時点の敷地・工事状況と個別の許可基準を確認します。

一方の緑地保全地域は、都市計画区域または準都市計画区域内で、無秩序な市街化、公害・災害の防止または住民の生活環境の確保のため、保全が必要な相当規模の緑地について定めることができる区域です。建築物その他の工作物の新築・改築・増築、宅地造成・開墾・土石採取などの土地の形質変更、木竹の伐採、水面の埋立て・干拓などは、原則として都道府県知事等への届出が必要です。行為をする前に行政へ知らせる仕組みです（こうした届出を求めるのが都市緑地法第8条第1項です）。

緑地保全地域の届出行為については、緑地保全のため必要があると認められる場合、都道府県知事等が行為の禁止・制限または必要な措置を命ずることができます。また、運用指針では、届出受理後30日を経過すれば、合理的理由がない限り処分をすることができないとされています。

まとめ｜区域名ではなく、手続と既存状況まで確認する

まとめると、まず指定図書と自治体公表資料で、対象地が緑地保全地域、特別緑地保全地区、緑化地域その他の区域指定に該当するかを確認します。そのうえで、緑地保全地域では届出、特別緑地保全地区では許可、緑化地域では最低緑化率と建築確認に関する適合確認というように、区域ごとの確認事項を分けて整理します。

実務者として押さえるべきは、区域指定だけでは必要手続が尽きるとは限らない点です。特別緑地保全地区の行為規制は、建築基準法、文化財保護法、森林法、自然公園法、宅地造成及び特定盛土等規制法危険な盛土等による災害を防ぐため、盛土や切土の規制区域を定めた法律。区域内では造成に許可が必要になる場合があります。その他の法令の適用を妨げません。自治体窓口で、区域指定、許可・届出の状況、行政上の対応、既存建築物との関係を個別に確認することが、重要事項説明に向けた基本になります。